設計士の狭小住宅テクニック⑤3階建て住宅の土地を探すときの注意点は？(前編)
こんにちは、ハウスコード 設計の舩塚です。
今回の狭小住宅テクニックは、3階建て住宅について！
敷地の小ささをフロアの数を増やすことでカバーするため、狭小地では通常に比べて3階建ての採用率が高め。
ハウスコードでも20坪前後か、それより狭い敷地ではたいてい3階建てです。
3階建てを想定して土地を購入した際に起こりがちなのが、敷地の条件や土地の規制などにより、2階建てまでしか建てられなかったというトラブル。
また建築はできたものの、条件をクリアするために当初の予定より住空間が狭くなる、または費用が大幅にかかるといったパターンもあります。
【狭小地で3階建てを検討するときの注意点は？】
●3階建てがOKな「用途地域」か要チェック！
地域ごとに建てられる建築物の種類や大きさを定めるため、13種類に区分けした用途地域。
住居系、商業系、工業系に大きく分かれます。戸建て住宅を建てられる地域でも、3階建ては難しい場合があるので要注意。
例えば「第一種低層住居専用地域」は高さ制限があり、2階建て以下の建物が中心です。3階建ても可能ですが条件が厳しいため、敷地によっては実質不可、思うような家が建てられないといった場合もあります。
●3階建てNGな「地域地区」が意外と多い！
地域地区とは、都市計画で土地利用に関して一定の規制を設けた21種類の区域です。
用途地域も地域地区の一種。他に3階建てが建てられなかったり、建築に当たって厳しい条件が設けられたりするものとしては、防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区などがあります。
大阪市内は一定のエリアだけぽっかり風致地区になっている場合もあるので注意しましょう。
防火地域・準防火地域については次回後編で詳しくご紹介します。
●高さ制限で建物が削られる！
高さ制限は、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限、日影規制の5つ。
隣地や前面道路の採光や通風を確保するため、境界線から一定の斜線内に収まるよう、建物の高さが制限されます。空間を斜線で切り取るため、上層階が狭くなったり、3階が難しくなったりといった問題が発生します。
また土地購入時に受けた説明より、狭い家しか建たないといった事態もありがち。
不動産屋さんは土地のプロであっても、建物のプロではありません。足場を組む場所や隣家との境界、3階建てを建てた場合の斜線規制、建物と電線の位置関係などについては考慮せず、敷地の広さだけで建物が建つ建たないを判断することがあり、認識のズレが生じがちなようです。
できれば工務店や設計事務所の担当者と一緒に土地探しすることをオススメします！
次回、後編では地域地区の項目で紹介した防火地域・準防火地域について詳しくご紹介します。
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