設計士の狭小住宅テクニック⑤3階建て住宅の土地を探すときの注意点は？(後編)
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こんにちは、ハウスコード 設計の舩塚です。
前回に続いて、3階建て住宅の土地を探すときの注意点についてお話しします。
後編では、防火地域・準防火地域と3階建ての関係について深堀り！
そもそも防火地域・準防火地域とは…
駅前、建物の密集地、幹線道路沿いなどで火災の防止や被害拡大を防止するための地域地区です。
密集地での家事延焼や、消防車の通行妨害を防ぐため、建物を建築するにあたって様々な規制が設けられています。
大阪市内など都市部の住宅密集地は、多くが防火地域・準防火地域に指定されているので要注意。都市部、密集地という特徴は3階建て狭小住宅が多いエリアにも合致します。
狭小地での家づくりをお考えの方は、防火地域・準防火地域について、ざっくり理解しておくと便利です。
出展：国土交通省HP https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
【防火地域の規制は？】
火災防止のため、特に厳しい規制が設けられた地域では、建物を耐火建築物にする必要があります。近年の法改正で、一戸建てなど延べ床面積100㎡以下の1～2階建てでは、耐火建築物より規制が少ない「準耐火建築物」を建てられるようになりました。
RC造(鉄骨)でなければ難しい耐火建築物に対して、準耐火建築物なら木造住宅も可能です。
準耐火建築物は、火災による延焼を抑制するために必要な構造とするために、壁、柱、はり、屋根、階段などを準耐火構造にする必要があります。
「準耐火建築物」は、準防火地域の1～2階建ての条件である「防火構造の建築物」、3階建ての条件である「防火措置が取られた建築物」より規定が厳格。
準防火地域よりも規定を満たすための制約や建築費用が多くなるので、規制が緩和されたとはいえ防火地域で一戸建てを建てる方は少ないのが現状です。
なお耐火地域で建てるのが耐火建築物、準耐火地域で建てるのが準耐火建物と思いがちですが、上の表を見ても分かるように必ずしもそうとは言えません。ややこしいですが、分けて考えてくださいね！
【準防火地域の規制は？】
火災防止のための規制が設けられた地域で、防火地域よりは規制がゆるやか。
地域内の建物は建築物の規模に応じて、耐火建築物または準耐火建築物のいずれかの規定を満たす必要があります。
一般的な木造住宅に多い1~3階建てで見てみると、3階建ては準耐火建築物、1～2階建ては防火構造の建築物であれば建築可能。3階建ては平屋や2階建てより防火措置に関する規定が厳しめだと言えます。
■準防火地域に家を建てる場合はどんな制約があるの？
延焼を避けるため、隣地との境界線からの距離などに応じて規制されるので、大きな開口部が採りづらい場合があります。また外壁や軒を防火構造にする必要性から、外壁や軒天の無垢板張りを制限。そのため準防火地域の外構には、木調パネル(写真はニチハの防火有孔板「軒天１２」)や木調サイディングがよく採用されています。
梁・柱については最低寸法や素材に規定があり、梁あらわしや細い柱を施工できません。また、人気の天井板張りも、燃え抜けしやすい場所に施工するのは不可です。
また防火性能の高い部材を使用することにより、建築費用が通常より10%～15%程度アップするので、コスト面も考慮しましょう。
とくに3階建てについては、「3階の部屋とそれ以外の部分を間仕切壁や戸で区画する」など、1~2階建てにはない規定も。区画割を細かくすることで、間取りの自由度に関わってきます。また規定が厳しくなり、なおかつ階層が増えることで、防火性能を高めるための建築費用についても、コストアップの割合が大きくなります。
準防火地区の土地は、これらのことをしっかり検討して、納得したうえで購入することが大事。
デメリットだけでなく、規定に沿った耐火性能の高い家を建てることで火災保険が安くなるなどのメリットもあります。
土地探しも、家づくりも、じっくり話し合い、検討して、進めていきましょう！
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